*Hasta luego de más de dos años de gobierno, se dan cuenta que por no actualizar la tabla de valores de suelos y de construcciones y de predios rústicos y urbanos, surgieron amparos por el cobro de predial por ser este documento inconstitucional, por lo que se vieron obligados por orden judicial a regresar cobros indebidos en este rubro…
Por Paty Aguilar
Con una cartera vencida de 600 millones de pesos en el rubro de cobro del predial, los cuales prácticamente se han convertido en incobrables porque se aplicaron valores de manera indebida y abusiva, esto por la falta de actualización de la Tabla de Valores Unitarios de Suelos y Construcciones y Predios Urbanos y Rústicos para el Municipio de Bahía de Banderas que tiene vigencia desde el 2009, la cual debe actualizarse cada tres años, en Sesión de Cabildo celebrada este lunes 14 de noviembre 2016, luego de más de dos años de gobierno que encabeza, José Gómez Pérez, se dieron cuenta que debido a que no se había actualizado dicha Tabla, se generaron diversos amparos contra el cobro indebido, dado que la misma es inconstitucional, motivo por el cual, jueces federales ordenaron al IX Ayuntamiento a regresar a los afectados los dichos cobros indebidos.
Esta omisión y negligencia se atribuye al ex alcalde, Rafael Cervantes Padilla y a su cuñado, el actual, alcalde, José Gómez, quién desde el principio de su administración debió haberlo hecho, sin embargo, hubieron de pasar más de dos años para que finalmente, actualizaran esta Tabla de Valores Unitarios, con la cual se graban los derechos de los bienes inmuebles del municipio y que fue cuestionada por el regidor, Ismael Duñalds, por los altos porcentajes de incremento de este impuesto para el 2017 en zonas principalmente turísticas, pero que en general afectará a todo el municipio, incluido “Juan Pueblo” como lo dijo el alcalde, José Gómez, aunque el aseguró, que Juan Pueblo, sería beneficiado con estos elevados incrementos que se derivan de la actualización de dicha tabla.
El jefe de Catastro, licenciado Méndez, reconoció que la causal de no haber modificado la Tabla de Valores, fue motivo de amparos y devoluciones, así lo dijo a los regidores “Esa causal tan simple, ha sido materia de que los juzgados federales, eh… tengamos una gran cantidad de impuesto predial que devolver. Yo creo que ahorita estamos en una situación en la cual podemos evitar esa situación, atacando ese problemas de raíz, no en los juzgados, porque en los juzgados está declarado totalmente inconstitucional. El trabajo para atacar ese problema y esa fuga de recursos que entra, porque hay que comentarlo; pagan y después solicitan la devolución a los juzgados federales por la falta de actualización de las Tablas de Valores. También es importante recalcar que otra causal en la cual solicitaban esa devolución de los pagos de predial era la tasa diferenciada que se manejaba para (suelo) urbano y para rústico. Ahí es donde se debe atacar el problema, no en los juzgados. Ahorita están en el momento como administración para poder solucionar esa situación”
Según explicó el Tesorero, Carlos Alfredo Ríos, que a fin de que esos amparos siguiera lastimando las finanzas del municipio es que se presentaba dicha iniciativa para actualizar la Tabla de Valores, tras reconocer que es una obligación que está establecida en la Ley de Hacienda Municipal que indica que se debe actualizar cada tres años (la tabla actual tiene vigencia desde el 2009). Para ello, dijo, personal de Catastro con una empresa contratad para tal fin, se elaboró dicho proyecto de iniciativa y obviamente, dijo “buscando también, n nomás el afán recaudatorio, sino darle legalidad a nuestras contribuciones, sino también cuidando la parte social, de tal suerte que esta actualización del suelo y las construcciones, no tiene ningún impacto en la vivienda popular, en la vivienda social. Se hicieron distintos ensayos el departamento de informática para verificar que no impactara el impuesto que se va a causar ahora que se actualiza la Tabla de Valores. No obstante que son fines extra fiscales, es necesario cuidar la parte social y en este sentido no se tasaron los valores establecidos como mínimo en la Ley de Ingresos 2017, de tal suerte que eso, que esa Ley cuenta con requisitos de equidad y proporcionalidad ya que cuando va a tener mayor impacto va a ser en la zonas donde, en la franja turística principalmente, pero repito, de manera, obviamente legal bajo una metodología que se explica detalladamente aquí en esta Tabla de Valores” comentó.
Tres factores se tomaron en cuenta para elaborar dicha iniciativa. Según la empresa consultora Estrategas de México, a través de Isaac Ramírez, se informó, que para la elaboración de este documento, se analizó en primera instancia, el movimiento de traslado de dominio durante los últimos cinco años, segundo, se tomaron los valores del mercado reales que se están trabajando actualmente en las operaciones comerciales que se tienen directamente presentadas en las diferentes zonas que se proponen y por último, el factor de contigüidad, puesto que hay muchos lugares que están un poco alejados de la zona con movimientos inmobiliarios los cuales les hicieron pensar que los municipios aledaños que tienen poblaciones y que han mantenido actualizadas sus tablas de valor, se pudo hacer un criterio de contigüidad de que este comportamiento se pudo utilizar también.
Asimismo, señaló que en la propuesta en general, se retomó y reafirmó los valores que se contemplaron en el 2009 y lo que se hizo fue una comparación de lo que ya se tenía y ahora se incrementó de 112 valores que se tenían registrados ahora hay un total de estudio de 202 valores presentados para todo el municipio y de manera alterna se entregó un registro grafico donde se incorporó de una manera general toda la cartografía para el municipio, cosa que anteriormente en la propuesta 2009, solamente se tenía los centros de población.
La Tabla de Valores es la base para todos los impuestos; para el predial y sobre bienes inmuebles. En este sentido, el jefe de Catastro aseguró que no habría afectación o un incremento en los prediales, porque la Ley de Hacienda Municipal, dice que los valores se van a actualizar conforme se vayan haciendo las operaciones, lo que quiere decir que si en el año 2009 había unos valores, hasta la fecha se han realizado operaciones de traslación de dominio y los valores que declara el notario público en su instrumento, son valores que se actualizan en la base de datos y de acuerdo a ello, se recalcula o se refactura el impuesto predial a pagar de forma continua.
En este sentido, el regidor, Ismael Duñalds, cuestionó los incrementos que le llamaron la atención por considerarlos excesivos, como por ejemplo dijo “Está Valle de Banderas. En el rango mayor que la tabla actual considera es de 670 pesos, en la ustedes proponen es de 990 pesos, en el rango menor, estaba en 410 pesos, hay 547 pesos, ya vimos ahí, que era lo que con Congreso propuso como mínimo, eso me queda explicado, lo que no me queda explicado es el máximo y si quisiera saberlo.
Esta San Juan de Abajo, en el máximo de la tabla actual está en 720 pesos, en que se propone hoy son 1050, en el rango menor había 260, hoy se proponen 600 pesos. Esta el asunto de Nuevo Vallarta, el máximo actual es de 5 mil 150 pesos, el que proponen hoy como máximo es de 16 mil 410 pesos, el mínimo estaba en 1470 pesos y el que proponen es de 3900 pesos. En Punta de Mita, el máximo actual son 4 mil 330 pesos y en el que se propone son 21 mil 280 pesos, el mínimo está en 1650 pesos en al actual y el que propone es de 8 mil 236 pesos. Seguramente todos los valores de la tabla están bajo esas proporciones de acuerdo a la zona en que se encuentra, pero pues si hay cantidades que llaman la atención y que la verdad sería importante, porque yo no entiendo ahí cómo se dan esas cantidades, si me lo pudieran explicar”
La explicación en el caso de Valle de Banderas, fue porque se trata de la cabecera municipal y aparte es el centro de la población y muchas, veces, se dijo, tienen que ver la vías de comunicación, la forma en cómo está desarrollada esa zona poblacional y no se compara en valor con la zona de Punta de Mita, porque lo que se valora para evaluar son las operaciones que se manejan en materia inmobiliaria con los notarios públicos, donde hay operaciones que se llegan a realizar hasta de 150 millones de pesos. 200 Millones de pesos y esos valores no los da Catastro, no los da la tabla de valores, los da un perito valuador y es por eso el comportamiento inmobiliario que se va dando en la zona, por eso van a encontrar en las distintas franjas turísticas que si efectivamente, en Nuevo Vallarta, cinco mil pesos y en Punta de Mita, 21 mil pesos por el movimiento del mercado inmobiliario que hay en la zona, es en eso en realidad en lo cual se toma como base o se dan las nuevas tablas de valores.
Y en la tabla de valores, se dijo finalmente, se contemplan dos factores; el valor del terreno y el valor de la construcción. En Punta de Mita son construcciones y Nuevo Vallarta son construcciones relativamente nuevas en comparación de Valle de Banderas y centros de población que son otro tipo de construcciones, son construcciones de hace 30, 20 a 25 años y por lo tanto ese tipo de construcciones se demeritan por el transcurso del tiempo, es por eso que los distintos valores, pueden ser muy altos dependiendo la zona y efectivamente en las zonas turísticas, los valores no los pone Catastro, es el comportamiento del mercado inmobiliario que se ha dado a partir de los últimos cinco años, porque por Catastro es donde pasan todas aquellas operaciones en las cuales el notario da fe y certifica y pone el valor real de operación y de acuerdo a eso se da el estudio de la Tabla de Valores.
En el caso de la zona homogénea de esta Tabla de valores, donde están las propiedades de VIDANTA, especificado como Nuevo Vallarta/VIDANTA, el regidor, Ismael Duñalds, hizo la observación que la cantidad propuesta por 7 mil 935 pesos, no viene como referencia en la tabla vigente, por lo que pregunto cómo se llegó a esta cantidad. La respuesta fue, que es parte de Nuevo Vallarta, aunque en el anterior Plan se consideraba parte de Jarretaderas, pero actualmente, el desarrollo inmobiliario ha hecho que sea parte de Nuevo Vallarta, es por ello que se hace una homologación porque colinda con la parte de Nuevo Vallarta y es de acuerdo a los valores que se estipulan en las escrituras públicas y que manejan los notarios públicos.