- Antes de una inminente aplicación, como ya lo quisieron hacer Miguel Ángel Yerena Ruiz y ahora Fernando Castro Rubio
- El abogado presentará iniciativa, a través de una de las comisiones edilicias del pleno
Por Mauricio Lira Camacho
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Miguel Ángel Rodríguez Herrera presentará al pleno del ayuntamiento, mediante regidores de la comisión correspondiente, una iniciativa para investigar a fondo el asunto de la medida que se contempla para regularizar propiedades en el centro de la ciudad.
Mediante el proyecto denominado Fundo Legal Centro Enfitéutico de Población, el cual el entonces síndico Miguel Ángel Yerena Ruiz quiso aplicar y ahora el actual, Fernando Castro Rubio, pretende impulsar, principalmente para que el ayuntamiento de haga de más recursos económicos.
De acuerdo con el abogado Miguel Ángel Rodríguez Herrera el procedimiento mediante el cual pretende aplicar la medida recaudatoria la comuna, no es el viable, la autoridad carece de facultad.
Por ello, antes que cobrar se requiere un estudio a detalle incluso en la posibilidad de que el congreso del estado, autorice expropiación de cierta zona.
Comentó que desde hace cuatro años existe un proyecto de investigación que solicitó ante la Universidad de Guadalajara, que para ser admitido al doctorado en ciencias para el desarrollo sustentable, determina el procedimiento que se expone de la autoridad, carece de sustento alguno.
Expone como antecedentes, que Puerto Vallarta es municipio de Jalisco que fue elevado a la categoría de ciudad en el año de 1968 por decreto número 8366 del H. Congreso del estado de Jalisco.
Fue fundado el 12 de Diciembre de 1851 y fue llamado Puerto Las Peñas y, quizá, más atrás también El Carrizal y posteriormente se le impuso su nombre actual en honor a Ignacio Luis Vallarta quien fuere Gobernador de Jalisco.
El municipio de Puerto Vallarta, cuya cabecera lleva el mismo nombre, se encuentra situado al Poniente del Estado de Jalisco, en las coordenadas 20°27’00” a las 20°59’00” de latitud Norte y los 104°55’00” a los 105°33’00” de longitud Oeste y a una altura de dos metros sobre el nivel del mar.
Sus límites son; al Norte con el Estado de Nayarit, al Sur con el municipio de Cabo Corrientes y Talpa de Allende, al Oriente con San Sebastián del Oeste y Mascota y al Poniente con el Océano Pacifico.
Su extensión territorial es de 1,300.67 kilómetros cuadrados. De esa medida 6,493 hectáreas se usan para la agricultura, 19,700 hectáreas para la actividad pecuaria, 93,408 hectáreas son de uso forestal, 1,340 hectáreas de suelo urbano, 9,068 hectáreas con otros usos y 58 sin especificación. La tenencia de la tierra es de propiedad privada en 85,402 hectáreas y ejidal en 44,655 hectáreas.
La tenencia de la vivienda es básicamente privada. Por lo que ve a las tierras ejidales en 1973 el Presidente Luis Echeverría Álvarez expropio 1,026 hectáreas a favor del Gobierno Federal creando el fideicomiso Puerto Vallarta cuyo objetivo fue regularizar la tenencia de la tierra y dotar de servicios públicos a las tierras expropiadas pero dejando a salvo una porción de tierras llamada “Fundo Legal “.
Asegura en el documento que esta denominada “Fundo Legal” consisten en 50 hectáreas y es donde se localiza la zona urbana original de Puerto Vallarta, Jalisco y en donde se asienta un conglomerado de fincas que constituyen el llamado Centro Histórico de la ciudad, esta porción de tierras actualmente se encuentran en un estado de indefinición y que constituye la materia principal de esta investigación.
Que es, dijo, la principal fuente de ingresos económicos de Puerto Vallarta son las actividades derivadas del turismo y que consume la totalidad de la producción agrícola, ganadera, de industria textil y de pesca así como el comercio.
Expuso, Puerto Vallarta cuenta con monumentos históricos, arqueología, fiestas populares, tradiciones y costumbres, artesanías gastronomía propia y centros turísticos de todos los niveles económicos.
Agregó, en el aspecto político Puerto Vallarta cuenta con las delegaciones de El Pitillal, Las Juntas, Ixtapa y Las Palmas. Como agencias municipales Boca de Mismaloya, Boca de Tomatlan, El Canton, El Joruyo, El Ranchito, La Desembocada, Las Mojoneras, El Colorado, Palmitas de Cacao, Playa Grande, Santa Cruz de Quelitan y Tebelchia.
En el municipio de Puerto Vallarta y concretamente en su cabecera municipal del mismo nombre, se encuentra asentada una zona urbana denominada Centro Histórico de la Ciudad y que tiene una extensión aproximada de 60 hectáreas.
En esta zona se encuentra ubicada el Palacio Municipal, la Basílica de Guadalupe, la Plaza Municipal y un sin número de fincas destinadas principalmente a negociación como a vivienda. El precio comercial del suelo es muy elevado y genera una intensa actividad comercial.
No obstante lo anterior existe una indeterminación del origen de la propiedad de esta área que no permite que los poseedores de estos valiosos predios tengan seguridad jurídica ya que la gran mayoría tiene contratos privados de compre-venta que si bien se encuentran inscritos en el registro público de la propiedad no justifican el origen de esas propiedades.
Comentó, ello significa que los poseedores no pueden transmitir, válidamente, a terceros dichos predios ni realizar cualesquier acto jurídico ocasionando el estado de incertidumbre que representa significativamente en la economía.
Dijo, no existe ninguna investigación seria que refleje el origen de la tenencia de esta zona urbana tan importante en Puerto Vallarta. Mucho menos existen soluciones para resolver el problema; y si acaso las hay son algunas consideraciones aisladas de opiniones personales pero de ninguna manera que hayan sido materia de estudio.
Entonces pues, el problema que se representa es el del origen de la tenencia de la tierra en las 60 hectáreas que corresponden a la zona urbana denominada Centro Histórico de la Ciudad de Puerto Vallarta, Jalisco.
La importancia de conocer la propiedad originaria radica fundamentalmente en las soluciones que se le den para resolver este problema pues hasta en tanto no se conozca exactamente quien o quienes son los propietarios originarios de esa zona geográfica, no podrá plantearse ninguna solución para resolver la indefinición en que subsisten los poseedores de estas tierras.
Destacó, en efecto, es bueno mencionar que ha habido tres posturas importantes para resolver este problema pero ninguna de ellas parte sobre bases históricas ciertas y de una exhaustiva investigación científica porque, como ya se dijo, no existe quien haya realizado los estudios correspondientes.
Al resolver el problema de la tenencia de la tierra en esta área, tendrá como consecuencia el de la seguridad jurídica, la sustentabilidad y además un aumento en la riqueza.
El término desarrollo sustentable, perdurable o sostenible es de aplicación al desarrollo socio-económico y su definición se encuentra en el Principio Tercero de la Declaración de Río de 1992, de la manera siguiente:
Satisfacer las necesidades de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de las del futuro para atender sus propias necesidades.
El desarrollo sustentable se divide en tres partes: lo ambiental, lo económico y lo social. El aspecto social se refiere a la relación que existe entre el bienestar social, el medio ambiente y la riqueza económica.
Deben satisfacerse necesidades tales como la alimentación, ropa, vivienda y trabajo; de no ser así sobrevendrán catástrofes. Por tal motivo se deben mejorar la tecnología y la organización social para que el medio ambiente pueda recuperarse al mismo ritmo que es afectado por la actividad humana.
La pobreza habitual es un serio problema cuya resolución depende mucho de los factores sociales y económicos.
Aquí se presenta de manera indudable el elemento jurídico con objeto de establecer normatividades que le den certeza y seguridad a las organizaciones sociales y económicas.
Dijo Herrera, esa confianza y seguridad dan como efecto la creación de riqueza y por tanto una mayor calidad de vida.
En el caso de las sesenta hectáreas de tierra cuya propiedad se encuentra indeterminada, se presenta un caso de incertidumbre jurídica que no permite el completo desarrollo económico de ese sector comercial tan importante de Puerto Vallarta y que, además, constituye un poderoso motor de expansión económica para la población que vive principalmente del turismo y sus derramas en dinero.
Es por ello que se requiere, en primer lugar, el análisis histórico del problema, su planteamiento jurídico y la posible solución.
Investigar los antecedentes históricos-jurídicos del predio de sesenta hectáreas en donde actualmente se encuentra asentado el Centro Histórico de Puerto Vallarta, Jalisco para proponer una posible solución al problema de la tenencia de la tierra.
El conocimiento de los antecedentes histórico-jurídicos de un problema nos permite llegar a una eficaz resolución del mismo.
En lo particular el problema del origen de la tenencia de la tierra del denominado Fundo Legal en Puerto Vallarta, Jalisco es de naturaleza Histórica por lo que el conocimiento de sus antecedentes permitirá resolver dicho problema bajo un tratamiento desde el punto de vista del Derecho.
Señaló, la certeza de la hipótesis se apoyará en el desmenuzamiento de los hechos históricos que conforman la estructura de la actual porción geográfica donde existe un asentamiento humano de gran potencial económico. Asimismo con el análisis jurídico de la tenencia de la tierra por parte de sus poseedores.
La zona urbana sujeta a estudio para determinar al propietario originario de esas 60 hectáreas constituye, según algunos, el fundo legal cuyo propietario sería el Ayuntamiento de Puerto Vallarta, Jalisco.
Sin embargo existen datos históricos que demuestran que el Municipio de Puerto Vallarta no es el dueño originario de esta zona sino que lo es una Sociedad Mercantil actualmente vigente y de nombre Hacienda Unión En Cuale.
También existen datos que dicha zona le pertenece al ejido de Puerto Vallarta.
Para darnos una idea de las dos primeras posturas que han tenido mayor éxito por contar con indicios más relevantes, citare más la opinión del gobierno Municipal publicada en la Gaceta Municipal de Puerto Vallarta, boletín 547, del lunes 08 de Agosto de 2005 y textualmente dice en su parte conducente así:
“Busca Ayuntamiento Regularizar las 60 Hectáreas del Fundo Legal
La Sindicatura Municipal presentará la propuesta al pleno edilicio para luego iniciar con el proceso de escrituración.
Añade, que con el objetivo primordial de resolver la situación jurídica de propiedad de los ciudadanos que poseen terrenos dentro de lo que se denomina fundo Legal o Censo Enfitéutico, el Ayuntamiento analizará la propuesta mediante la cual se pretende regularizar una superficie aproximada de 60 hectáreas que comprende esta zona y su colindancia con la extensión territorial del Fideicomiso Puerto Vallarta.
El Síndico Municipal, Miguel Ángel Yerena Ruiz, será quien presente esta propuesta al pleno del Ayuntamiento en la sesión ordinaria del próximo viernes, en la que se buscara el consenso de los ediles para iniciar con este proceso, en base a la delimitación en la que colabora el ingeniero Juan José Flores Rodríguez.
Explicó que el propósito es darle certeza legal a los posesionarios para que cuenten con sus escrituras y puedan de alguna manera transmitir a terceros mediante donaciones, herencias, legados, compra-ventas, o lo que estime a sus intereses, ese tipo de operación.
Dijo además que es uno de los compromisos adquiridos por el Presidente Municipal, Gustavo González Villaseñor, para resolver la situación jurídica de todos los ciudadanos que tienen la posesión dentro del Fundo Legal, así como a las personas que se encuentran establecidas en la zona que comprende el Fideicomiso.
“Se pretende primeramente resolver la situación jurídica de propiedad a los ciudadanos, que paguen de acuerdo a un valor aceptable al precio de su terreno y que se extienda la escritura correspondiente, esto para que no tenga la incertidumbre de no contar con un título de propiedad que garantice esa seguridad jurídica de la misma”, precisó Yerena Ruiz.
El Síndico manifestó que la idea de someter este asunto en la próxima sesión edilicia, es ir avanzando en este proceso, el cual se deriva de un decreto expedido y publicado en los tiempos del ex Gobernador Guillermo Cosío Vidaurri, siendo este el último que existe en relación a ese tipo de censos.
Enfatizó que son alrededor de 60 hectáreas las que se busca regularizar, con base al padrón de contribuyentes del impuesto predial, considerando además que existen bienes mostrencos o vacantes, lotes baldíos y poseedores que ya tienen esa certidumbre de posesión, sin dejar pasar por desapercibido a los extranjeros que tienen esa posesión bajo un contrato de fideicomisos celebrados con instituciones bancarias o fiduciarias diferentes.
Agregó que hay poca gente que tiene inscrita en el Registro Público de la Propiedad, los derechos enfitéutas, y que el Ayuntamiento ha ido reconociendo a través de las administraciones diversas, inclusive la actual administración trabaja en los reconocimientos de las excedencias, ya que hay gente que tiene más superficie de la inscrita en el propio Catastro.
Comentó que al margen de los ingresos que pudiera significar para el Ayuntamiento, lo importante en todo esto es que se va a resolver la situación jurídica de los ciudadanos que poseen propiedades dentro del Censo Enfitéutico.
Indicó que no se tiene fijado un plazo para terminar con este proceso, pero la intención es dejar el formato del trámite para que los ciudadanos regularicen su situación y resuelvan al término de esta administración.
De acuerdo con la información técnica proporcionada por el responsable del proyecto, las cerca de 60 hectáreas que comprende el Fundo Legal o Censo Enfitéutico con la línea divisoria que colinda con el Fideicomiso Puerto Vallarta, es la siguiente:
Al norte, la línea divisoria comprende desde la calle Venezuela hacia la avenida México, siguiendo por Jesús Langarica hasta la calle Matamoros.
Al sur, el límite del Fundo Legal llega hasta el río Cuale; al oriente desde lo que se conoce como el Mirador del Vigía, hasta su cruce con la calle Jesús Langarica y Matamoros, y del otro extremo, desde la calle Costa Rica hasta la ribera del río Cuale, mientras que al poniente, la línea llega hasta el malecón.
Dentro de los límites del Fundo Legal se tienen registrados un total de 98 manzanas, en tanto que el padrón de Catastro arroja 977 lotes registrados.
Cabe agregar que algunos predios están ubicados sobre la línea que divide el fundo Legal y el Fideicomiso Puerto Vallarta, por lo que para poder escriturar se determinará la mayor cantidad de terreno que esté dentro de uno de los límites establecidos.”
Por lo que se refiere a la opinión que han sustentado algunos en el sentido de que la propiedad corresponde a la Sociedad Mercantil Hacienda Unión En Cuale, citamos una publicación hecha en el diario local de Puerto Vallarta, Jalisco denominado Tribuna de la Bahía, el jueves 04 de Junio de 1992, página 7, cuyo autor es el Licenciado Carlos Castro Segundo actual notario público de Puerto Vallarta, Jalisco y que en su parte conducente dice así:
“PRIMERA.- Existe una escritura registrada en el Registro Público de la Propiedad de Mascota, a favor de la “Negociación Unión en Cuale”, según consta en el certificado de propiedad expedido por el Licenciado Arnulfo Rodríguez López, Jefe del Registro Público con fecha 26 de Mayo de 1989.
Existe un contrato de compra-venta en el que comparecen por una parte el señor Manuel Gutiérrez, que en carácter de propietario en pleno dominio y posesión, vende al señor Rafael Gutiérrez, una casa ubicada en el cuartel segundo manzana décima de la calle Libertad de este puerto, la cual está edificada en un solar que pertenece también al inmueble que se enajena, por haberlo comprado sus primitivos dueños al señor Ireneo Quintero apoderado general que fue de la Cía., Unión en Cuale, quedando registrado dicho contrato bajo el número 23 (veintitrés) del Libro de Documentos de su especie número 57 (cincuenta y siete) del Registro Público de Mascota, Jal., el día 10 de febrero de 1934.- firmado Lic. Luis Gálvez Lepe.
Según resolución presidencial de fecha 25 de julio de 1929, publicada en el Diario Oficial de la Federación el día 31 de enero de 1930, se concedió dotación de Ejido al poblado de Puerto Vallarta, Municipio del mismo nombre del Estado de Jalisco, una superficie de 2-808-00 hectáreas que se tomaron en forma siguiente:
De la finca “Unión de Cuale propiedad de la Cía., de Unión de Cuale”, dicha dotación se celebró el día 5 de diciembre de 1929, por el Ingeniero Ignacio Ochoa, como asesor y en representación de la Delegación de la Comisión Nacional Agraria en el Estado, estando presentes, Rodolfo M. Gómez, Clodoaldo Palacios y Arturo B. Gómez, Presidente, Secretario y Tesorero propietarios respectivamente; Vicente R. Palacios, Antonio Gómez y Pedro Cruz, Presidente, Secretario y Tesorero suplentes respectivamente.
En esta acta de deslinde se deja a salvo el caserío que forma la población de Puerto Vallarta, en obediencia a lo establecido por el artículo 14 de la Ley de Ejidos de 1920, de dice: “El Ejido se trazará en las tierras inmediatamente colindantes con los pueblos interesados”, teniendo en cuenta las siguientes disposiciones:… “Fracción Tercera la dotación de tierras a un pueblo no comprende las construcciones de ranchos, fábricas, acueductos y demás obras artificiales del poseedor del terreno afectado por la dotación, sino que tales propiedades serán respetadas con la zona necesaria para el aprovechamiento de las construcciones…”
Por otra parte el decreto Presidencial del 2 de agosto de 1924, en su artículo Octavo corrobora lo antes expuesto cuando dice “En los contratos de Censos enfitéuticos que comprendan tierras dadas en posesión a los ejidos a partir de la diligencia de ejecución quedan sin ningún efecto”, de donde se infiere que aún en el caso de que se cediera al Municipio, o el contrato donde se dice que los ejidatarios cedieron al Ayuntamiento el fundo legal, dicho instrumento fue declarado nulo por el Código Agrario de 1934.
La resolución dotatoria es del 25 de julio de 1929, su acta de posesión es del 5 de diciembre del mismo año, en estos documentos, así como en su plano definitivo de ejecución en estricto acatamiento a las leyes agrarias de 1920 y de 1925, no se incluyó el caserío de Puerto Vallarta, de lo que resultó que jurídicamente los ejidatarios jamás fueron propietarios de la zona urbana de Puerto Vallarta, y por consiguiente no puede ceder ese terreno a favor del Municipio ya que de aceptarlo así se propiciaría la legalización de lo que se hizo en contravención de las layes agrarias, pues es de explorado derecho que nadie puede disponer de lo que no es suyo. Y esto es confirmado en el Código Civil de 1884m en su capítulo III, relativo al Censo enfitéutico el cual en el artículo 3119, interpretado a contrario sensu, dispone que nadie puede conceder en enficteusis los bienes objeto de la misma que no le corresponden, confirmado por el contenido, del propio documento en que el Ayuntamiento dice fundar su derecho, en donde claramente se advierte en la página seis que la entonces Comisión Nacional Agraria, no aprobó la Cesión que la Comunidad le otorgó al Ayuntamiento, toda vez que al darse la posesión definitiva al citado ejido el día 5 de diciembre de 1929, solamente dejó al Ayuntamiento el terreno ocupado por el caserío con una extensión superficial de 50-00-00 hectáreas de las 600-00-00 hectáreas originalmente cedidas que, quedaron en propiedad de la Cía., “Unión en Cuale”, por no haber sido expropiadas, asimismo en la página siete, del documento en comento señala que el ayuntamiento principió a cobrar a los vecinos que ocupan pisos con casas en la zona urbanizada, AUNQUE SIN TITULO ALGUNO, COMO FUNDO LEGAL, LA ZONA URBANIZADA.
De todo lo expuesto se desprende que la Negociación “unión en Cuale”, a la fecha sigue siendo propietario de los predios ubicados en el polígono irregular de la antigua zona urbana, que no transmitió a los particulares, en tanto no haya una declaración judicial que la condene a la pérdida de la propiedad por prescripción adquisitiva.
El área ocupada por la antigua zona urbana no fue expropiada para dotación de ejido a favor del ejido de Puerto Vallarta, cosa que además de ser ilegal sería improcedente porque las leyes agrarias lo prohíben.
La Cesión de Derechos que el Ejido hizo a favor del Municipio del 24 de febrero de 1922, es inexistente toda vez que el ejido nunca llegó a adquirir el dominio de la zona porque además, de ser ilegal es improcedente debido a que como ya lo expresé, las mismas leyes agrarias prohíben a los Municipios, Estados y a la Federación adquirir terrenos ejidales; lo jurídico hubiera sido que los ejidatarios solicitaran la aprobación de su zona urbana la que lógicamente quedaría en beneficio del ejido y no del Municipio.
El Municipio nunca ha tenido la posesión de los predios salvo de aquellos en los cuales se encuentran construidos el Edificio Municipal, parques y áreas públicas.
A).- Pregunto de dónde surgen los derechos que presume el Municipio respecto de los predios ubicados en la antigua zona urbana.
B).- De dónde se advierte o con qué elementos se me puede demostrar que estoy equivocado en mis observaciones.”
De esta manera se plantea, a primera vista, la parte teórica que corresponderá al estudio del origen de la tenencia de la tierra en la zona urbana del Centro Histórica de Puerto Vallarta, Jalisco.